Acompanhamento de obras e manutenções

O papel do síndico nas obras: contratar e fiscalizar, não executar

O síndico não precisa entender de engenharia para gerir bem as obras e manutenções do condomínio. Essa é a primeira e mais importante coisa a entender sobre esse tema. O papel do síndico é de gestor: ele contrata quem sabe fazer, exige os documentos corretos, acompanha o cronograma e cobra resultados. Tentar ir além disso — opinar sobre a técnica de impermeabilização ou avaliar se uma fissura é estrutural — é assumir uma responsabilidade para a qual não há formação e que pode gerar problemas sérios.

O Código Civil, no art. 1.348, atribui ao síndico a obrigação de "zelar pelas partes comuns e pelos serviços de interesse dos possuidores".^[1] Isso significa que a responsabilidade de manter o condomínio em bom estado é dele — mas a execução técnica é dos prestadores contratados para isso.

Na prática, o síndico que entende bem esse limite trabalha melhor. Ele sabe o que perguntar ao prestador, o que cobrar por escrito e quando buscar um laudo técnico independente. Ele não tenta checar se a argamassa foi aplicada na espessura certa — ele verifica se o serviço seguiu o que estava no orçamento aprovado, se o profissional responsável apresentou a documentação necessária e se o prazo está sendo cumprido.

Manutenção preventiva e corretiva

Manutenção corretiva é consertar o que quebrou. Manutenção preventiva é verificar e ajustar antes de quebrar. A diferença entre as duas não é só de abordagem — é de custo. Segundo Pedro Cunha, síndico profissional ouvido pelo SíndicoNet, condomínios que seguem as diretrizes da NBR 5674 — a norma de manutenção predial da ABNT — podem reduzir de 30 a 40% os custos com consertos em comparação com uma gestão puramente corretiva.^[2]

Milton Bigucci Jr., diretor de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, resume bem: "Um carro pode ter uma vida útil de somente um ano, se você não trocar o óleo do motor. Mas, se fizer as manutenções preventivas, o seu carro pode durar dez, vinte, trinta, enfim, muitos anos, independentemente da garantia. A mesma coisa acontece com os imóveis."^[2]

O argumento mais eficaz para convencer a assembleia a aprovar um plano de manutenção preventiva é exatamente esse: o custo de prevenir é menor do que o custo de remediar — e a diferença aparece na taxa condominial ao longo dos anos. Uma bomba substituída preventivamente custa muito menos do que a mesma bomba trocada em regime de urgência, com o condomínio sem água.

A NBR 5674 — norma da ABNT que define os requisitos para gestão de manutenção de edificações — não exige que o síndico seja técnico. Ela define que deve haver um plano de manutenção estruturado, com periodicidades, responsáveis e registros. Em muitos casos, quem elabora o plano é uma empresa especializada ou o próprio prestador dos serviços principais. O síndico aprova, acompanha e cobra a execução.^[2]

Itens típicos de um plano de manutenção preventiva

Como referência prática, estes são os itens mais comuns em planos de manutenção preventiva de condomínios residenciais verticais. As periodicidades podem variar conforme fabricante, norma técnica aplicável e características do edifício:

• Caixa d'água e sistema hidráulico: limpeza e desinfecção semestrais, inspeção de bombas e registros
• Elevadores: contrato de manutenção mensal com empresa especializada, registro de visitas em livro próprio
• Sistema elétrico: inspeção do quadro geral, verificação de aterramento, lâmpadas das áreas comuns
• Sistema de incêndio: extintores com recarga anual, mangueiras e hidrantes conforme cronograma do Corpo de Bombeiros local, spinklers quando houver
• Para-raios (SPDA): inspeção anual por profissional habilitado
• Portões e acessos automatizados: manutenção preventiva conforme contrato com a empresa instaladora
• Fachada e estrutura: inspeção visual periódica; serviços de impermeabilização e pintura conforme laudo técnico
• Jardim e drenagem: manutenção contínua em condomínios horizontais; poda e limpeza de ralos em verticais

O que exigir antes e durante uma obra

Antes de qualquer obra nas áreas comuns, o síndico precisa ter em mãos uma documentação mínima. Não se trata de burocracia: esses documentos são o que protege o condomínio — e o próprio síndico — em caso de problema.

Checklist do que exigir antes de contratar uma obra

1. Orçamento detalhado por escrito: descrição de cada item (material + mão de obra), quantidade, prazo e forma de pagamento. Orçamentos que não detalham os itens são sinal de alerta.
2. ART ou RRT quando aplicável: a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART, emitida por engenheiro) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT, emitido por arquiteto) vinculam um profissional habilitado à obra. São obrigatórios em intervenções que afetam estrutura, instalações elétricas, hidráulicas ou de gás, e qualquer obra que impacte a segurança da edificação. Sem ART ou RRT, a responsabilidade técnica fica difusa — e pode recair sobre o síndico.^[3]
3. Plano de obra ou memorial descritivo: descrição técnica do que será feito, materiais a serem usados e metodologia. Exigido pela NBR 16280 para reformas em unidades; recomendado para obras nas áreas comuns.
4. Cronograma de execução: datas de início e conclusão, etapas principais, previsão de interrupções em serviços (água, elevador, acesso).
5. Garantia contratual: prazo de garantia dos serviços por escrito no contrato. Não aceite garantia verbal.
6. Comprovação de regularidade do prestador: CNPJ ativo, alvará de funcionamento quando exigido, seguro de responsabilidade civil para obras de maior porte.

Durante a obra, o acompanhamento do síndico — ou do zelador, quando delegado — serve para verificar se o serviço está seguindo o que foi contratado, se o prazo está sendo cumprido e se a obra está gerando impactos não previstos para os moradores. Não é necessário checar cada etapa técnica; é necessário garantir que o que está sendo feito é o que foi aprovado.

Reformas dentro dos apartamentos: o que o síndico precisa saber

A NBR 16280, norma da ABNT vigente desde 2014, determina que qualquer obra ou reforma realizada dentro de uma unidade condominial deve ser comunicada ao síndico antes do início. O morador precisa apresentar um plano de reforma com ART ou RRT assinados pelo profissional responsável.^[4]

O síndico não precisa avaliar se a reforma é tecnicamente correta. Seu papel é receber e guardar a documentação, verificar se o plano apresentado é compatível com o que está sendo executado, e — quando necessário — acionar a administradora para notificar o morador em caso de descumprimento. Se um morador se recusa a apresentar a documentação, o síndico pode barrar o acesso dos prestadores e, em casos graves, acionar a prefeitura ou a Justiça para paralisação da obra.

Quando a obra precisa de assembleia

Nem toda obra em condomínio precisa de aprovação em assembleia — mas muitas precisam, e o síndico que aprova o que não devia responde pelos efeitos dessa decisão. O critério está no art. 1.341 do Código Civil, que classifica as obras em três categorias.^[1]

Atenção: o quórum para obras úteis e voluptuárias é calculado sobre o total de unidades do condomínio — não apenas sobre os presentes na assembleia. Uma votação de 60% dos presentes não é suficiente se esses presentes representam apenas 40% do total de condôminos.

Uma dificuldade real é que a mesma obra pode ser classificada de formas diferentes dependendo do contexto. Uma reforma no salão de festas pode ser "necessária" se o espaço estiver inutilizável, ou "voluptuária" se o objetivo for modernizar um ambiente já funcional. Em casos de dúvida, consultar o advogado do condomínio ou a assessoria jurídica da administradora antes de classificar — e registrar em ata a justificativa da classificação adotada.

Obras urgentes e despesas excessivas

Quando uma obra necessária é urgente e envolve despesas excessivas — um rompimento de cano que precisa de obra imediata de grande monta, por exemplo —, o síndico pode agir sem aprovação prévia da assembleia, mas deve convocar a reunião imediatamente para dar ciência e prestar esclarecimentos aos condôminos. Não agir por falta de aprovação, nesses casos, pode gerar responsabilidade civil do síndico por omissão.

Como o acompanhamento muda conforme o porte

O mesmo princípio — contratar, documentar, fiscalizar — se aplica a qualquer tamanho de condomínio. O que muda é a estrutura disponível para apoiar o síndico e o nível de formalização que cada porte comporta.

Condomínios horizontais: particularidades no escopo

Em condomínios horizontais (casas em "fechados"), o escopo de manutenção das áreas comuns é significativamente maior do que em verticais. Vias internas, drenagem pluvial, jardinagem extensa, iluminação externa e segurança perimetral de todo o perímetro entram no planejamento. O volume de itens a monitorar é maior, e contratos com empresas de manutenção de espaços externos tendem a ter mais peso no orçamento anual.