Mudança de critério de rateio: requisitos legais

Por que mudar o critério exige alterar a convenção

A confusão começa aqui, e é responsável pela maioria dos erros cometidos por síndicos bem-intencionados: muitos acreditam que o critério de rateio é apenas uma decisão de gestão que pode ser tomada na assembleia ordinária, como a aprovação do orçamento ou a eleição do síndico. Não é assim que a lei enxerga o assunto.

O critério de rateio — se por fração ideal, se igualmente por unidade, se por tipo de unidade, se por algum modelo misto — é uma regra estrutural do condomínio. Ela define quanto cada condômino paga e em que proporção as despesas são divididas. Por isso, em regra, esse critério está descrito na convenção condominial.^[1]

A convenção do condomínio é o documento constitutivo do condomínio — algo parecido com um contrato social entre todos os condôminos. Ela define não apenas o rateio, mas as regras de funcionamento, a estrutura de governança, os direitos e deveres dos moradores. Exatamente por ser um documento dessa natureza, modificá-la exige um rito mais rigoroso do que uma decisão comum de gestão.

Quando o síndico propõe mudar o critério de rateio, está propondo, na prática, reescrever um artigo da convenção. E reescrever a convenção tem um preço em termos de quórum e formalidade. Quem faz esse processo como se fosse uma deliberação ordinária — aprovando por maioria simples em assembleia — cria uma mudança juridicamente frágil, que pode ser contestada por qualquer condômino insatisfeito.

O erro não é raro. Em condomínios onde há pressão para mudar o critério de rateio (especialmente em transições de fração ideal para rateio igualitário por unidade, ou vice-versa), a urgência leva à informalidade. O resultado típico é uma assembleia que "aprova" a mudança com quórum insuficiente, seguida de uma discussão judicial meses depois.

O quórum necessário: o que diz o Código Civil

O art. 1.351 do Código Civil é direto. Ele estabelece que a aprovação ou alteração da convenção do condomínio requer o voto de, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos.^[1]

Esse quórum se refere a 2/3 dos condôminos — não de quem comparece à assembleia, não de quem votou, mas dos condôminos do condomínio. Essa distinção é importante. Se o condomínio tem 60 unidades, com um condômino por unidade, a mudança de critério de rateio exige ao menos 40 votos favoráveis — independentemente de quantas pessoas foram à assembleia.

A prática de mercado confirma esse entendimento: não é possível atingir o quórum de 2/3 convocando segunda chamada com quórum reduzido, como ocorre nas assembleias ordinárias. Para alteração de convenção, o quórum de 2/3 é inafastável.

Vale entender que "2/3 dos condôminos" pode ser calculado de duas formas, dependendo do que a convenção estabelece ou da interpretação adotada:

• 2/3 das unidades: conta-se o número de unidades do condomínio e divide-se por três. Se há 90 unidades, precisam votar a favor pelo menos 60 unidades.
• 2/3 da fração ideal total: em vez de contar unidades, soma-se a fração ideal detida pelos condôminos favoráveis e verifica-se se ela representa ao menos 2/3 do total.

A convenção do condomínio deve especificar qual critério de apuração do quórum é adotado. Na dúvida, recomenda-se consultar um advogado especialista em direito condominial antes de conduzir a assembleia — especialmente porque a forma de calcular esse quórum pode influenciar o resultado e, portanto, a validade do processo.

O quórum de assembleia ordinária não é suficiente

Nas assembleias gerais ordinárias (AGO), deliberações como aprovação de orçamento, eleição de síndico e aprovação de contas geralmente exigem maioria simples dos presentes — e em segunda convocação, com qualquer número de presentes. Esse é o quórum de gestão corrente.

O quórum de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção é completamente diferente e não pode ser substituído pelo quórum da AGO. Se uma assembleia deliberar sobre mudança de critério de rateio sem alcançar os 2/3 dos condôminos, a deliberação é formalmente inválida e pode ser anulada judicialmente por qualquer condômino que se sentir prejudicado.

Como conduzir a assembleia para validar a mudança

Uma vez entendido o quórum exigido, a condução da assembleia para alterar o critério de rateio tem uma sequência clara. O síndico que seguir esses passos reduz significativamente o risco de contestação posterior.

Passo 1: Elaborar a proposta de texto alterado da convenção. Antes da assembleia, o síndico (ou a administradora, com apoio jurídico) deve preparar a redação exata dos artigos da convenção que serão modificados. Não basta dizer "vamos mudar para rateio por unidade" — é preciso ter o texto da convenção atual e o texto proposto, para que os condôminos saibam exatamente o que estão votando.

Passo 2: Convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). Alterações de convenção demandam uma AGE, não uma AGO. A convocação precisa ser feita com a antecedência mínima prevista na convenção (normalmente 10 dias, mas verificar o prazo específico do condomínio), e o edital de convocação deve explicitar claramente que o objeto da assembleia é a alteração da convenção — especificando os artigos que serão discutidos e a proposta de novo texto.

Passo 3: Comunicar amplamente a proposta. Para reunir o quórum de 2/3, é preciso que um número significativo de condôminos compareça ou vote. Isso exige campanha ativa de comunicação antes da assembleia: grupos de mensagens, notificações pelo aplicativo do condomínio, avisos em áreas comuns. Condomínios que convocam assembleia sem comunicar o conteúdo com antecedência raramente atingem o quórum qualificado.

Passo 4: Apresentar a justificativa da mudança. Na abertura da assembleia, o síndico deve apresentar de forma clara por que o critério atual é inadequado e como o novo critério resolve o problema. Condôminos que entendem a lógica da mudança tendem a apoiá-la; os que chegam sem informação prévia tendem a votar contra ou se abster.

Passo 5: Apurar e registrar os votos com precisão. Cada voto precisa ser identificado — quem votou, como votou, se por procuração (quando permitido pela convenção). A apuração deve ser transparente, com lista de votantes disponível para quem quiser conferir. Ao final, o número de votos favoráveis deve ser declarado e comparado com o total de condôminos, para demonstrar que o quórum de 2/3 foi atingido.

Procuração em assembleia para alteração de convenção

A convenção pode ou não permitir que condôminos ausentes votem por procuração. Onde é permitido, o uso de procurações é uma estratégia legítima para alcançar o quórum de 2/3 — especialmente em condomínios grandes ou em momentos de baixa participação. Verifique o que a convenção diz sobre o formato da procuração (pública ou particular) e os requisitos para aceitação.

O que registrar em ata

A ata da assembleia que delibera sobre a alteração do critério de rateio tem peso jurídico especial — ela é, junto com o texto da convenção alterada, o documento que comprova a validade do processo. Uma ata incompleta pode invalidar toda a deliberação.^[2]

A ata deve conter, no mínimo:

• Data, horário e local da assembleia — incluindo se foi presencial, virtual ou híbrida
• Número total de unidades do condomínio e o número de condôminos presentes ou representados por procuração
• Cálculo do quórum — demonstrando que os 2/3 dos condôminos foram atingidos; esse cálculo deve constar explicitamente na ata, não apenas implicitamente
• Texto atual do artigo alterado — transcrever o artigo da convenção como estava antes da mudança
• Texto aprovado do artigo alterado — transcrever o novo texto exato que substituirá o anterior
• Resultado da votação — número de votos favoráveis, contrários e abstenções, com identificação dos votantes
• Prazo de vigência da nova regra de rateio, quando a mudança não for de aplicação imediata
• Assinaturas do síndico, do secretário da mesa e, se exigido pela convenção, de membros do conselho ou condôminos representativos

Um detalhe que frequentemente escapa: a ata deve declarar explicitamente que o quórum de 2/3 foi atingido, com os números. "A maioria aprovou" não é suficiente para uma deliberação que exige quórum qualificado. A ata precisa demonstrar — não apenas afirmar.

Registro em cartório: quando e por quê

A alteração da convenção do condomínio não se encerra na assembleia. Para produzir efeitos plenos — especialmente em relação a terceiros, como novos condôminos que adquirirem unidades após a mudança — a convenção alterada precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.^[2]

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) disciplina o registro de documentos condominiais. A convenção do condomínio e suas alterações devem ser levadas ao mesmo cartório onde o condomínio está registrado — em geral, o cartório da circunscrição do imóvel.

O procedimento habitual é o seguinte:

1. Consolidar o texto integral da convenção com as alterações incorporadas (não apenas o artigo alterado isolado, mas a convenção completa com o novo texto).
2. Lavrar escritura pública ou fazer o reconhecimento de firmas nas assinaturas, conforme exigência do cartório local.
3. Protocolar a convenção alterada no Cartório de Registro de Imóveis junto com a ata da assembleia que aprovou a mudança.
4. Aguardar o registro — o prazo varia por cartório.

Enquanto a convenção alterada não está registrada, a mudança de critério de rateio existe entre os condôminos que votaram, mas pode ser questionada por futuros adquirentes de unidades que aleguem desconhecê-la. O registro é o que torna a nova regra oponível a todos, inclusive a quem comprar uma unidade depois da mudança.

Condomínios horizontais: atenção redobrada ao cartório

Em condomínios horizontais com convenção originalmente registrada em cartório de imóveis, o processo de alteração pode exigir nova averbação na matrícula de cada unidade, além do registro da convenção alterada. O procedimento varia conforme o cartório e a forma como o condomínio foi instituído. Vale verificar diretamente com o cartório local quais documentos e etapas são necessários antes de iniciar o processo.

O que acontece se a mudança não for registrada

A ausência de registro não invalida necessariamente a mudança entre os condôminos atuais — a deliberação em assembleia com quórum adequado já cria a obrigação. Mas gera insegurança jurídica para o futuro. Condomínios que passaram por disputas por cobrança de rateio frequentemente descobrem que a convenção registrada difere do que vinha sendo praticado há anos. Evitar esse problema é simples: registrar a convenção alterada logo após a assembleia.