Aprovação parcial do orçamento

O que é aprovação parcial e quando ocorre

Em uma assembleia ordinária, a votação do orçamento raramente é tratada como um bloco monolítico. É perfeitamente válido que os condôminos aprovem determinadas rubricas — como manutenção do elevador, portaria e seguro obrigatório — e rejeitem ou mandem revisar outras, como uma obra de reforma da fachada ou a contratação de um novo serviço de segurança.

Quando isso acontece, o resultado é uma aprovação parcial: o orçamento não está totalmente aprovado, mas tampouco foi integralmente rejeitado. As rubricas aprovadas têm validade imediata. As rejeitadas precisam ser redesenhadas pelo síndico e submetidas a nova deliberação — seja numa assembleia extraordinária convocada para esse fim, seja numa reconvocação da própria AGO.

As situações mais comuns que levam à aprovação parcial são:

• Discordância sobre uma obra específica incluída na proposta orçamentária
• Divergência sobre o valor de um contrato de manutenção ou serviço
• Contestação sobre a criação ou reforço de um fundo (como fundo de obras ou de modernização)
• Rejeição de reajuste de taxa condominial em determinado patamar, com pedido de revisão
• Questionamento sobre a competência ou necessidade de determinada despesa

Perceber que se está diante de uma aprovação parcial — e não de uma rejeição total — é o primeiro passo para o síndico agir corretamente. Os efeitos jurídicos e os caminhos de solução são distintos em cada caso.

Base legal: o que a lei e a convenção dizem

O Código Civil (Lei 10.406/2002) não usa a expressão "aprovação parcial", mas os artigos que regem a atuação do síndico e as competências da assembleia deixam o quadro claro.^[1]

O art. 1.348 atribui ao síndico a competência para praticar os atos necessários à conservação e administração do condomínio. O art. 1.350 determina que compete à assembleia aprovar o orçamento das despesas. E o art. 1.347 subordina o síndico às decisões da assembleia: o gestor executa o que a assembleia aprova, não o que ele julga conveniente.

A leitura combinada desses artigos gera uma conclusão importante: se a assembleia aprovou apenas parte do orçamento, o síndico só pode executar o que foi aprovado. Gastar em rubrica explicitamente rejeitada pela assembleia é agir fora do mandato conferido pela lei — e isso pode gerar responsabilização pessoal do síndico pelos valores dispendidos sem autorização assemblear.

A convenção do condomínio pode estabelecer regras adicionais sobre quórum para aprovação do orçamento, prazo para reconvocação e procedimentos específicos. Antes de agir, o síndico deve verificar o que a convenção prevê — ela pode exigir, por exemplo, que o orçamento seja integralmente aprovado em determinado prazo para que o condomínio possa cobrar a taxa condominial.

Aprovação parcial não é o mesmo que rejeição total

A distinção parece óbvia, mas precisa ser dita com clareza porque os efeitos práticos são muito diferentes:

Como o síndico opera com orçamento parcialmente aprovado

A situação exige bom senso e clareza sobre o que pode e o que não pode ser feito. O síndico que age com precisão nesse período protege a si mesmo e ao condomínio.

O que o síndico pode fazer:

• Executar integralmente as rubricas aprovadas pela assembleia, nos valores deliberados
• Cobrar a taxa condominial relativa às despesas aprovadas — desde que o valor aprovado seja suficiente para cobrir os contratos e obrigações em andamento
• Dar continuidade a contratos em vigor que correspondam a rubricas aprovadas
• Convocar a assembleia extraordinária para deliberar sobre as rubricas pendentes
• Atuar em situações de emergência comprovada (risco à segurança, saúde ou integridade do imóvel), mesmo sem orçamento aprovado para aquela rubrica — mas documentando e comunicando o fato à assembleia

O que o síndico não pode fazer:

• Gastar em rubrica explicitamente rejeitada pela assembleia, salvo emergência documentada
• Reformular a rubrica rejeitada por conta própria e executá-la sem nova deliberação
• Assumir que a rejeição foi "informal" ou que a assembleia "não quis dizer isso" — se foi votado e rejeitado, é rejeição
• Ignorar o resultado da votação parcial e agir como se o orçamento inteiro tivesse sido aprovado

A emergência como exceção — com limites

Há uma situação em que o síndico pode agir mesmo sem aprovação: a emergência real e comprovada. Se um cano rompe, se a fiação elétrica representa risco iminente, se há problema estrutural urgente — o síndico tem o dever legal de agir para proteger o condomínio, independentemente de o orçamento para aquela rubrica ter sido aprovado ou não.^[1]

Mas a exceção tem limites claros: a emergência precisa ser real, documentada (com laudos, fotos e registros de comunicação), e comunicada à assembleia o mais rapidamente possível. Usar "emergência" como argumento para driblar rubricas rejeitadas — sem que haja de fato risco concreto — é uma distorção que pode responsabilizar o síndico.

O que registrar em ata

A ata da assembleia em que houve aprovação parcial é um documento crítico. É ela que vai definir, com clareza jurídica, o que pode e o que não pode ser executado pelo síndico. Uma ata imprecisa pode gerar disputas posteriores sobre o que exatamente foi aprovado e o que foi rejeitado.

A ata deve conter, para cada rubrica submetida à votação:

• Nome da rubrica votada — de forma específica, não genérica (não "manutenção", mas "contrato de manutenção preventiva de elevadores com empresa X")
• Valor proposto pelo síndico na proposta orçamentária
• Resultado da votação — quantos votos a favor, quantos contra, quantas abstenções
• Deliberação final — aprovada, rejeitada, ou aprovada com condição (como revisão de valor ou de escopo)
• Justificativa registrada pelos condôminos que votaram contra — mesmo que resumida, é importante para orientar a reconvocação

Se a assembleia aprovou o orçamento "com exceção da rubrica X e Y", isso precisa estar declarado explicitamente — não pode ser inferido. Rubricas "não votadas" por falta de tempo ou esquecimento também devem ser registradas como pendentes, para que o síndico saiba que precisam de deliberação posterior.

Checklist do que garantir na ata de aprovação parcial

• Identificação clara das rubricas aprovadas com seus valores
• Identificação clara das rubricas rejeitadas ou suspensas
• Registro dos votos por rubrica (a favor, contra, abstenção)
• Registro da justificativa dos votos contrários (quando apresentada)
• Deliberação sobre reconvocação: prazo e forma de convocação para tratar das rubricas pendentes
• Assinatura do síndico, secretário e ao menos dois condôminos presentes

Uma ata bem redigida protege o síndico e dá aos condôminos a segurança de que suas deliberações foram fielmente registradas. Nos casos em que houver controvérsia futura, ela é a prova documental do que foi — e do que não foi — autorizado.

Como resolver: reconvocação e ajuste

A aprovação parcial não é uma situação sem saída — é uma situação com um caminho bem definido. O objetivo é resolver as rubricas pendentes da forma mais ágil possível, sem comprometer a operação do condomínio.

Passo 1 — Analise o que foi rejeitado e por quê. Antes de reconvocar, o síndico precisa entender a razão da rejeição. Foi o valor? O escopo? A necessidade? A empresa escolhida? Entender a razão permite apresentar uma proposta revisada que de fato responda às preocupações da assembleia — e evita uma nova rejeição pelo mesmo motivo.

Passo 2 — Ajuste a proposta rejeitada. Com base nas justificativas registradas em ata, revise a rubrica. Se o problema era o valor, apresente novos orçamentos. Se era o escopo, revise o contrato. Se era a necessidade, prepare argumentação mais clara com laudos ou comparativos.

Passo 3 — Convoque a assembleia extraordinária. A reconvocação pode ser feita como uma AGE (Assembleia Geral Extraordinária) com pauta específica: deliberação sobre as rubricas pendentes do orçamento. O quórum e o prazo de convocação seguem o que determina a convenção do condomínio.

Passo 4 — Apresente a proposta revisada com clareza. Na assembleia, o síndico deve mostrar o que mudou em relação à proposta original, por que a revisão atende às preocupações levantadas, e quais são as consequências práticas de aprovar ou não aquela rubrica. Transparência aqui evita uma nova rejeição.

Passo 5 — Registre o resultado em nova ata. A nova deliberação — aprovação, rejeição ou aprovação com condições — deve ser registrada com o mesmo nível de detalhe da ata original. As duas atas formam o histórico completo da decisão orçamentária daquele exercício.

E se a assembleia rejeitar novamente?

Se a rubrica for rejeitada pela segunda vez, o síndico precisa respeitar a decisão e ajustar o plano de trabalho. Há situações em que a rejeição implica simplesmente não contratar aquele serviço. Mas há situações em que a rubrica é essencial para a operação ou segurança do condomínio — nesses casos, o síndico deve documentar formalmente o risco que a rejeição representa e, se necessário, buscar orientação jurídica para entender seus limites de atuação.