Reincidência: progressão das sanções

O que é reincidência no contexto das multas condominiais

No direito condominial, reincidência não tem um conceito legal único e isolado — ela emerge da leitura combinada do Código Civil com a convenção e o regimento interno de cada condomínio. Na prática, é a situação em que um condômino ou morador volta a infringir as normas internas depois de já ter sido devidamente notificado ou multado.^[1]

Um ponto que gera confusão frequente: a reincidência não precisa ser da mesma infração. O art. 1.337 do Código Civil fala em "comportamento antissocial reiterado" — o que a lei mira é o padrão de conduta, não necessariamente a repetição exata do mesmo ato. Isso significa que um condômino que recebeu multa por barulho excessivo e depois descumpre as regras de uso da área de lazer pode, em tese, ser tratado como reincidente para fins da progressão de sanções, se o conjunto das condutas configurar perturbação reiterada da vizinhança.^[1]

Do ponto de vista prático, o que caracteriza a reincidência são três elementos:

1. Infração anterior documentada — a notificação, advertência ou multa anterior precisa estar registrada formalmente, com data e descrição da conduta
2. Nova infração ocorrida após a aplicação da sanção anterior — a ordem importa: a nova infração deve ter ocorrido depois da ciência do condômino sobre a penalidade anterior
3. Conhecimento do condômino — a sanção anterior só conta para efeitos de reincidência se o condômino foi efetivamente notificado — não basta que a infração tenha sido registrada internamente

Sem esses três elementos, a progressão de sanções pode ser contestada. Um condômino que recebe multa sem ter sido previamente advertido — ou que recebe uma segunda multa maior sem ter sido informado da primeira — tem base para questionar a penalidade em assembleia ou judicialmente.^[2]

Reincidência em condomínios horizontais

Em condomínios horizontais, as infrações típicas sujeitas à progressão incluem o uso irregular de áreas externas, circulação de animais em desacordo com o regimento e perturbações em espaços abertos. A lógica da reincidência é idêntica à do vertical — o que muda são as infrações mais comuns.

A progressão prevista no Código Civil (art. 1.337)

O Código Civil estabelece dois pisos distintos de multa para infrações condominiais, e são esses pisos que ancoram a progressão de sanções.^[1]

O art. 1.336, §2º prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal (taxa condominial) para o condômino que descumprir as normas da convenção ou do regimento — o chamado caso de "uso indevido". Já o art. 1.337 eleva esse teto para até dez vezes o valor da contribuição mensal quando o condômino "reiteradamente" causa incompatibilidades de convivência, dando origem ao regime do condômino antissocial.^[1]

A progressão lógica que emerge da leitura combinada desses artigos com a convenção é a seguinte:

Dois pontos críticos sobre esses limites. Primeiro: os tetos são limites máximos, não valores automáticos. A convenção pode fixar valores menores — mas não pode ultrapassar os tetos do Código Civil. Uma convenção que estabelece multa de 15 vezes a contribuição para condômino antissocial está em conflito com o art. 1.337.

Segundo: a multa do art. 1.337 exige deliberação da assembleia — não é o síndico que a aplica sozinho. O caput do art. 1.337 determina que a assembleia, por dois terços dos condôminos restantes, pode deliberar pela aplicação da multa agravada. O caminho para a multa máxima do antissocial passa necessariamente por uma assembleia específica convocada para esse fim.^[1]

Como a convenção pode escalonar multas simples

Entre a advertência inicial e a multa do condômino antissocial prevista no art. 1.337, há espaço para que a convenção e o regimento interno estabeleçam um escalonamento progressivo para multas simples — dentro do teto de cinco vezes a contribuição mensal do art. 1.336, §2º.^[2]

Um escalonamento típico previsto em regimento pode ter este formato:

• 1ª infração: advertência escrita, sem multa
• 2ª infração (mesma ou equivalente): multa de 1 (uma) vez o valor da contribuição mensal
• 3ª infração: multa de 2 (duas) vezes o valor da contribuição mensal
• 4ª infração ou padrão de reiteração: convocação de assembleia para deliberar sobre multa por conduta antissocial (art. 1.337)

Esse escalonamento tem duas vantagens práticas. Primeiro, cria previsibilidade: o condômino sabe exatamente o que acontece a cada nova infração, o que reduz o campo para alegações de arbitrariedade. Segundo, documenta o processo progressivo: quando o condomínio chega à assembleia para deliberar sobre a multa do antissocial, há um histórico claro que justifica a escalada.

O escalonamento, porém, não funciona sem duas condições simultâneas: o regimento precisa prever explicitamente a progressão (não basta que seja prática comum), e cada etapa precisa ter sido aplicada com o processo completo — notificação, prazo de defesa e deliberação. Uma progressão informal que "pula" etapas ou não documenta cada aplicação perde validade.^[2]

Convenção silente sobre progressão

Quando a convenção não detalha o escalonamento de multas, o síndico fica mais exposto. Sem previsão expressa de progressão, a aplicação de multa mais alta em função de reincidência pode ser questionada pelo condômino. Nesses casos, o caminho mais seguro é propor a atualização do regimento interno em assembleia para incluir a tabela de progressão — uma mudança mais simples do que alterar a convenção e que não exige quórum qualificado na maioria dos casos.

Como documentar a reincidência corretamente

A documentação da reincidência é o que torna a progressão de sanções sustentável. Sem ela, o condomínio aplica multas maiores sem ter como provar que o condômino foi devidamente notificado nas etapas anteriores — e a progressão cai.^[2]

O histórico por unidade é o instrumento central. Para cada unidade que já recebeu notificação ou multa, o condomínio deve manter um registro que inclua:

• Data e descrição da infração
• Tipo de sanção aplicada (advertência, multa e valor)
• Comprovante de ciência do condômino (aviso de recebimento, assinatura, e-mail com confirmação de leitura, ou registro em livro de ocorrências)
• Resultado do processo (se houve defesa, o teor dela, e a deliberação final)

Esse histórico precisa ser acessível ao síndico quando da avaliação de nova infração pela mesma unidade. Se o síndico — ou a administradora — não consegue rapidamente confirmar se aquela unidade já foi advertida ou multada antes, o controle de reincidência falha na prática.

O processo completo em cada etapa

Um erro recorrente é tratar a progressão como automática: o condômino infringiu de novo, então a multa sobe. Não funciona assim. Cada etapa da progressão é uma aplicação de sanção independente, com seu próprio processo:^[2]

1. Registro da ocorrência — a infração é documentada, com data, local e descrição objetiva do que ocorreu
2. Notificação ao condômino — comunicação formal por escrito, identificando a infração, a norma infringida e a sanção a ser aplicada, com prazo para defesa (o prazo mínimo deve estar previsto no regimento; na ausência, cinco dias úteis é a prática comum de mercado)^[2]
3. Prazo de defesa — o condômino tem direito de se manifestar; a defesa deve ser registrada e considerada antes da aplicação da sanção
4. Deliberação — para multas simples, o síndico pode deliberar dentro das competências que a convenção lhe atribui; para a multa do antissocial (art. 1.337), a deliberação é da assembleia
5. Registro da decisão — o resultado, com a sanção aplicada e a fundamentação, é registrado no histórico da unidade

Pular o prazo de defesa — ainda que por convicção de que o condômino está claramente errado — é o erro que mais frequentemente compromete a validade da multa. O direito de defesa não é formalidade: é o que torna a sanção legítima e resistente a questionamentos em assembleia ou judicialmente.

Quem guarda o histórico

Em condomínios com administradora, é comum que o histórico de notificações e multas fique sob responsabilidade dela. O síndico deve garantir que esse histórico seja completo, acessível e não se perca em trocas de administradora. Uma boa prática é manter cópia local — em pasta física ou sistema do próprio condomínio — dos registros de notificações e multas, para que a continuidade do controle não dependa exclusivamente da administradora contratada.

Quando a progressão de sanções não é suficiente

Há situações em que, mesmo aplicada de forma correta e progressiva, a escala de sanções não resolve a perturbação. O condômino reincidente absorve as multas e mantém o comportamento. O Código Civil prevê esse cenário — e o caminho seguinte é judicial.^[1]

O parágrafo único do art. 1.337 prevê que o condômino cuja conduta torna a convivência incompatível pode ser compelido, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, a pagar multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição. O quórum é mais exigente (três quartos, não dois terços) e a caracterização da conduta precisa ser mais robusta.^[1]

Se a multa máxima também não resolve, o condomínio pode buscar via judicial — ação de obrigação de fazer e não fazer, ação de cobrança das multas não pagas, ou, se o infrator for locatário, pressão ao locador para encerrar o contrato. A via judicial exige documentação robusta de cada etapa da progressão interna: notificações, defesas e deliberações. Sem esse histórico, a ação perde sustentação.^[2]

Vale notar que o Código Civil não prevê a exclusão forçada de condômino proprietário. A via judicial alcança a cessação do comportamento e a cobrança das multas, não a expulsão do condômino como pessoa.