Expulsão de morador: é possível?

A resposta direta: expulsão de proprietário não existe no direito brasileiro

Quando um síndico ou condômino pergunta "é possível expulsar um morador?", geralmente está descrevendo uma situação de convivência insuportável — barulho reiterado em horários proibidos, ameaças a vizinhos, comportamentos que perturbam gravemente o sossego ou a segurança do condomínio. A frustração é compreensível. Mas a resposta jurídica precisa ser honesta: a "expulsão" de um proprietário, no sentido de obrigá-lo a deixar definitivamente sua unidade pela via condominial, não existe como instrumento previsto no ordenamento jurídico brasileiro.

O fundamento está na Constituição Federal de 1988:^[1] o direito de propriedade é garantia fundamental (art. 5º, XXII) e somente pode ser limitado nas hipóteses constitucionalmente previstas — desapropriação por necessidade ou utilidade pública, reforma agrária, ou requisição em caso de iminente perigo público. Nenhuma dessas hipóteses se aplica à situação de um morador problemático em um condomínio.

Portanto, o ponto de partida para qualquer discussão sobre esse tema é este: o condomínio não tem poder de retirar a propriedade de ninguém. A assembleia pode deliberar multas, o síndico pode notificar, o regimento pode sancionar — mas nenhum desses instrumentos chega a ponto de obrigar o morador a vender ou ceder seu imóvel.

Essa limitação não significa que o condomínio está de mãos atadas. Significa que o caminho é outro — e que entender esse caminho corretamente protege o síndico de tomar medidas ilegais que podem gerar responsabilidade civil ou criminal.

O que o condomínio pode fazer de fato

O Código Civil prevê instrumentos concretos para lidar com moradores que perturbam de forma reiterada a convivência. O principal está no art. 1.337:^[2]

"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem."

O parágrafo único do mesmo artigo vai além, tratando especificamente do condômino antissocial:^[2]

"O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."

Em linguagem direta: a lei autoriza a assembleia a impor multas de até dez vezes o valor da taxa condominial a quem apresenta comportamento antissocial reiterado. Essa multa pode ser renovada sucessivamente até que o comportamento cesse — ou até que o caso seja levado ao Judiciário.

Quais condutas podem ser enquadradas como antissociais?

O Código Civil não lista taxativamente os comportamentos antissociais. A caracterização depende de análise caso a caso, e o que define o enquadramento é a reiteração e a incompatibilidade com a convivência coletiva. Exemplos que a doutrina e a jurisprudência têm reconhecido:

• Perturbação do sossego de forma sistemática — barulho em horários vedados, festas repetidas que ignoram notificações
• Ameaças ou agressões verbais e físicas a moradores, funcionários ou prestadores de serviço
• Uso das áreas comuns de forma que coloca outros moradores em situação de risco ou constrangimento grave
• Comportamentos que afetam a segurança do condomínio de forma reiterada
• Atos que criam situação de perturbação grave ao conjunto de condôminos

É importante notar que conflitos pontuais, desentendimentos isolados ou disputas entre vizinhos específicos não configuram, por si sós, comportamento antissocial no sentido legal. A lei exige reiteração e incompatibilidade com a convivência — não apenas um incidente grave isolado.

O passo a passo que protege o condomínio

Para que as multas aplicadas tenham validade legal e possam ser cobradas ou usadas como fundamento em eventual ação judicial, o processo precisa ser documentado. O caminho recomendado:

1. Registrar os incidentes formalmente. Livro de ocorrências, boletins de ocorrência policial quando cabível, declarações de testemunhas, registros de câmeras. Sem documentação, a caracterização de reiteração fica fragilizada.
2. Notificar o morador por escrito. Antes de qualquer multa, o condomínio deve notificar formalmente o condômino sobre a conduta inadequada, citando o dispositivo do regimento ou da convenção que está sendo descumprido. A notificação deve ser entregue com confirmação de recebimento.
3. Deliberar em assembleia. As multas previstas no art. 1.337 exigem deliberação de três quartos dos condôminos restantes.^[2] Essa exigência não é mera formalidade — a assembleia é o único órgão com competência para impor essas penalidades. O síndico não pode aplicar a multa antissocial por conta própria.
4. Comunicar a decisão formalmente. A deliberação deve ser comunicada ao condômino por escrito, com referência à ata da assembleia.
5. Manter o registro de todas as etapas. Se o caso for parar na Justiça — o que é provável nos casos mais graves —, toda essa documentação será necessária.

O síndico pode proibir o morador de acessar as áreas comuns?

Esta é uma das medidas mais discutidas e, ao mesmo tempo, uma das mais juridicamente sensíveis. A suspensão do direito de usar áreas comuns como sanção não está explicitamente prevista no Código Civil e gera divergência doutrinária. Parte da doutrina entende que a convenção pode prever essa restrição temporária em casos graves; outra parte entende que isso viola o direito de propriedade.^[2] Na ausência de previsão na convenção e sem decisão judicial autorizando, o síndico que impede unilateralmente um morador de acessar áreas comuns assume risco jurídico relevante. Se o condomínio considera essa medida necessária, o caminho seguro é buscar uma ordem judicial.

E o inquilino? O caminho é diferente

A situação muda quando o morador problemático é um inquilino — locatário que não é proprietário da unidade. Nesse caso, existe um caminho mais direto, mas que passa pelo proprietário, não pelo condomínio.

A Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato — prevê que o locador (proprietário) pode pedir a rescisão do contrato de locação se o locatário causar dano ao prédio ou ao condomínio.^[3] Não é o condomínio que rescindem o contrato — é o proprietário que tem essa prerrogativa, com base na relação contratual que existe entre locador e locatário.

O que o condomínio pode fazer, na prática, é:

• Notificar o proprietário da unidade sobre o comportamento do inquilino, com documentação das ocorrências
• Aplicar as multas cabíveis ao responsável pela unidade (que, perante o condomínio, é o proprietário — ainda que o causador do problema seja o inquilino)
• Solicitar formalmente ao proprietário que tome providências em relação à locação

Se o proprietário for omisso e o comportamento do inquilino continuar causando danos, o condomínio pode ajuizar ação contra o proprietário — que é quem tem responsabilidade perante o condomínio pelo uso da sua unidade.

O caminho de pedir ao Judiciário que determine o despejo do inquilino por comportamento antissocial também existe, mas precisa ser proposto pelo locador — ou pelo condomínio em situações específicas previstas em lei. Novamente: é o Judiciário que determina, não o condomínio.

O que o STJ já decidiu sobre morador antissocial

A jurisprudência sobre o tema do condômino antissocial ainda está em construção, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem tratado o assunto com cautela. Algumas linhas gerais que emergem das decisões:

• A multa do art. 1.337 tem caráter coercitivo, não punitivo puro. O objetivo da multa é cessar o comportamento, não punir o condômino. Por isso, a lei prevê que ela seja aplicada "até ulterior deliberação da assembleia" — ou seja, ela pode ser renovada ou encerrada conforme a conduta do morador evolua.
• A reiteração é elemento essencial. Decisões pontuais de síndico ou assembleia para aplicar a multa antissocial com base em um único incidente, mesmo grave, têm sido questionadas. A caracterização exige um padrão de comportamento, não um episódio isolado.
• A "expulsão" por via condominial não tem respaldo jurisprudencial consolidado. Há discussões doutrinárias sobre se medidas mais drásticas — como a perda do direito de uso ou a obrigação de venda — poderiam ser impostas em casos extremos. Mas até a data de produção deste artigo, não há entendimento pacificado no STJ que autorize o condomínio a determinar a saída definitiva de um proprietário sem decisão judicial específica. Trata-se de território de alta divergência jurídica, e qualquer afirmação nesse sentido deve ser tratada com cautela.

Esta é uma área do direito condominial em evolução. O que existe hoje como caminho seguro e validado é: multas progressivas, notificações formais, e — nos casos que chegam a esse ponto — a via judicial.

Como o síndico age sem tomar medidas ilegais

A pressão que o síndico recebe dos demais moradores quando há um caso grave de comportamento antissocial é real. "Faz alguma coisa", "não deixa esse morador entrar", "convoca uma assembleia para tirar ele" — essas demandas chegam ao síndico, que precisa encontrar um caminho entre agir com firmeza e não expor o condomínio a responsabilidade.

Algumas orientações práticas para o síndico que enfrenta essa situação:

O que fazer

• Documentar tudo desde o primeiro incidente. Data, hora, natureza da ocorrência, quem testemunhou, o que foi feito. Esse histórico é o alicerce de qualquer ação futura.
• Notificar por escrito, sempre. Cada notificação deve citar o artigo da convenção ou do regimento descumprido. Notificações verbais não existem para fins jurídicos.
• Consultar um advogado condominial antes de agir. Nos casos que envolvem comportamento antissocial grave, o custo de uma consulta jurídica é incomparavelmente menor que o custo de uma ação indenizatória movida pelo morador que se sentir prejudicado por medida ilegal.
• Convocar assembleia e seguir o quórum legal. A multa por conduta antissocial exige três quartos dos condôminos restantes. Esse quórum precisa ser atingido de forma legítima e documentada.
• Manter o morador informado dos processos. Transparência não é fraqueza — é proteção. O condômino notificado tem direito de apresentar sua versão antes da deliberação da assembleia.

O que não fazer

• Não bloquear o acesso do morador à sua unidade. Impedir fisicamente um proprietário de entrar no seu imóvel pode configurar esbulho possessório — e o síndico responde pessoalmente por isso.
• Não divulgar o nome ou dados do morador em grupos de WhatsApp ou murais. A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) e os direitos de personalidade limitam a exposição de dados pessoais. Comunicações sobre conflitos devem ser feitas em fóruns formais e restritos.
• Não aplicar a multa antissocial sem assembleia. O síndico não tem competência individual para aplicar a multa do art. 1.337, parágrafo único. Fazê-lo sem deliberação assemblear invalida a sanção e expõe o condomínio.
• Não ceder à pressão de outros moradores para tomar medidas não previstas em lei. O síndico que age fora da lei para satisfazer a maioria assume responsabilidade pessoal pelo ato.

Quando acionar o Judiciário

Se o comportamento antissocial persiste mesmo após as multas e notificações, ou se a situação envolve risco à integridade física de moradores ou funcionários, o caminho é judicial. O condomínio — representado pelo síndico — pode ajuizar ação buscando:

• Tutela de urgência (liminar) para cessação imediata de comportamento que cause perigo concreto
• Obrigação de fazer ou não fazer — por exemplo, obrigar o morador a parar determinada conduta sob pena de multa diária (astreintes)
• Reparação por danos causados ao condomínio ou a outros condôminos

Para os casos mais extremos — aqueles em que a conduta do morador é gravíssima e reiterada —, parte da doutrina discute a possibilidade de o Judiciário determinar medidas mais severas, incluindo a perda temporária do direito de uso da unidade. Esse entendimento, porém, não está pacificado e exige fundamento muito robusto. Qualquer providência dessa natureza precisa partir de uma decisão judicial, nunca de deliberação condominial autônoma.