Necessidades fisiológicas em áreas comuns

A responsabilidade é do tutor: o que a lei diz

A base legal para responsabilizar o tutor que não recolhe as fezes do seu animal nas áreas comuns está no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação que têm as partes comuns e delas não usar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.^[1]

Deixar fezes de animal em área comum — corredor, jardim, calçada interna, elevador, hall de entrada — configura prejuízo à salubridade do espaço coletivo. A norma não menciona animais explicitamente, mas a aplicação ao caso é direta e reconhecida: o tutor é o responsável pelos atos do animal sob sua guarda.

Além da responsabilidade no âmbito condominial, o tutor responde civilmente pelos danos causados pelo animal, conforme o art. 936 do Código Civil.^[1] Se o animal causar dano à área comum — contaminar superfície de piso especial, por exemplo —, o tutor pode ser responsabilizado pelo custo do reparo.

O ponto essencial, do ponto de vista prático, é que a responsabilidade não pode ser transferida ao condomínio ou ao zelador. O dever de recolher e higienizar é do tutor, no momento em que o evento ocorre. O condomínio pode — e deve — criar condições para que o tutor cumpra essa obrigação (saquinhos disponíveis, lixeira específica), mas a ação é do tutor.

A situação em condomínios horizontais

Em condomínios horizontais, as necessidades fisiológicas em jardins, calçadas internas e ruas privativas são mais frequentes, pois os animais circulam por áreas maiores e muitas vezes sem guia curta. O regimento interno deve endereçar especificamente essas áreas, deixando claro que jardins coletivos, canteiros e vias internas são áreas comuns sujeitas às mesmas regras.

Como o regimento interno deve tratar o tema

A convenção do condomínio estabelece as regras gerais de convivência e pode vedar ou restringir animais nas áreas comuns. O regimento interno é o instrumento mais adequado para detalhar as regras específicas sobre higiene, pois pode ser aprovado e alterado em assembleia com maior facilidade.^[2]

Um regimento bem redigido sobre o tema deve, no mínimo, definir:

• A obrigação do tutor — recolher fezes imediatamente, com saco de coleta, e descartá-las em local adequado (lixeira de dejetos ou lixo comum, se não houver lixeira específica)
• A higienização de urina — quando o animal urinar em superfície sensível (tapete, piso de pedra, área de lazer), o tutor deve higienizar com água e produto adequado, conforme orientação do zelador ou do regimento
• As áreas em que o animal pode circular — quais são permitidas (jardim, passeio de acesso) e quais são vedadas (salão de festas, piscina, academia, área gourmet)
• A consequência pelo descumprimento — advertência escrita na primeira ocorrência e multa a partir da reincidência, nos valores e no fluxo definidos pelo regimento, observado o limite da convenção
• O uso de guia e focinheira — em corredores, elevadores e áreas de circulação interna, para proteção dos demais moradores

O regimento pode ir além e prever, por exemplo, o uso obrigatório de saquinho de coleta fornecido pelo próprio tutor, ou indicar os pontos onde o condomínio disponibiliza dispensers de saquinhos como recurso de apoio. Essas medidas não transferem a responsabilidade — só tornam o cumprimento mais fácil.

Um ponto de atenção: o valor da multa deve estar previsto na convenção ou em deliberação de assembleia. O regimento não pode por si só criar multas sem amparo em instrumento aprovado com o quórum adequado. Antes de incluir valores no regimento, consulte a convenção do seu condomínio.

Medidas preventivas que funcionam

A maioria dos tutores que não recolhe as fezes do animal age por descuido ou por não ter o material disponível no momento certo — não por má-fé. Isso significa que medidas preventivas simples e de baixo custo reduzem significativamente o problema antes de qualquer notificação ou multa.^[2]

Checklist de medidas preventivas para o síndico

• Dispenser de saquinhos de coleta — instalar em pontos de alto fluxo de animais (saída principal, jardim, calçada interna). O custo de reposição dos saquinhos é baixo e o impacto na adesão é real
• Lixeira específica para dejetos — com tampa e identificação clara. Evita que o morador que recolheu corretamente jogue o saco onde não deve
• Sinalização no jardim e em áreas de passagem — plaquinhas discretas e educadas ("Ajude a manter o jardim limpo: recolha as fezes do seu animal") funcionam melhor do que tom punitivo
• Comunicação pelo canal oficial — circular ou comunicado pelo app do condomínio, especialmente no início do ano ou após assembleia que atualizou o regimento, reforça as regras sem expor ninguém
• Orientação presencial para novos moradores — incluir a regra sobre animais no checklist de boas-vindas que o zelador entrega ao morador que chega

A experiência de condomínios que implementaram dispensers de saquinhos indica que o índice de descumprimento cai de forma relevante simplesmente porque o tutor não precisa "lembrar de trazer" o material — ele está disponível no momento em que a necessidade surge.

Em condomínios horizontais com jardins extensos, vale considerar dispensers em mais de um ponto, cobrindo tanto a área próxima à saída de pedestres quanto pontos internos do jardim.

Como o síndico age quando o problema ocorre

Mesmo com todas as medidas preventivas em vigor, ocorrências acontecem. O síndico que recebe uma reclamação de morador sobre fezes não recolhidas — ou que flagra pessoalmente a situação — deve seguir um fluxo claro, que resolve o problema sem criar conflito desnecessário.

Passo a passo: como notificar um morador que não recolheu os dejetos do animal

1. Registre a ocorrência. Anote data, horário, local e, se possível, qual animal e qual morador estavam envolvidos. Se houver câmera cobrindo o local, o zelador pode verificar a imagem — desde que o uso das imagens respeite a finalidade de segurança do condomínio e as regras de proteção de dados pessoais aplicáveis. O registro é necessário caso haja contestação posterior.
2. Comunique ao morador de forma direta e não pública. A primeira comunicação deve ser privada — uma mensagem pelo app do condomínio, um bilhete na caixa de correio ou, se a convivência permitir, uma conversa pessoal discreta. Nunca expor o morador publicamente no grupo de WhatsApp ou no mural antes de dar a oportunidade de resposta.
3. Formalize a advertência escrita se necessário. Se o comportamento se repetir após a comunicação verbal ou por mensagem, o síndico deve emitir uma advertência formal por escrito, mencionando a infração, a data e o dispositivo do regimento ou da convenção que está sendo desrespeitado. A advertência deve ser entregue com comprovante de recebimento.
4. Aplique a multa na reincidência. Se a advertência não for suficiente, aplica-se a multa prevista no regimento interno, com base na convenção. A cobrança segue o mesmo fluxo de qualquer débito condominial. O morador tem direito de se manifestar em assembleia caso conteste a penalidade.
5. Documente tudo em pasta de ocorrências. Manter um registro organizado das ocorrências, comunicações e respostas do morador protege o condomínio em caso de questionamento futuro — e demonstra que o síndico agiu de forma diligente e proporcional.

Um exemplo de mensagem inicial que funciona, sem tom punitivo: "Olá, [nome]. Passando para lembrá-lo de que, conforme o regimento do condomínio, é responsabilidade do tutor recolher os dejetos do animal nas áreas comuns. O condomínio disponibiliza saquinhos no dispenser próximo ao jardim. Qualquer dúvida, estou à disposição."

Esse tom — informativo, não acusatório — resolve a maioria dos casos sem que seja necessário avançar para a etapa de advertência formal.