Visão por porte de empresa
Contrata técnico local "sob demanda" (quando AC falha, chama). Sem PMOC formalizado. Risco: equipamento falha na época quente, demora para resposta, custos imprevisíveis. Comum ficar sem AC durante onda de calor.
Contrato anual de PMOC + retaguarda de corretiva (ticket semanal ou sob demanda). PMOC é preventivo (limpeza, inspeção). Corretiva é reativo (reparo de falha). Ambos no mesmo contrato simplifica. Operação mais previsível, com SLA claro.
Contrato formal com PMOC mensal + SLA de atendimento corretivo (2h resposta, 8h resolução). BMS (Building Management System) integrado para monitoramento. Pode ter técnico interno fazendo PMOC, externo fazendo corretiva complexa. Multa por não-cumprimento SLA.
Contratar manutenção de ar-condicionado (PMOC + corretiva) é o processo de formalizar serviço de manutenção preventiva obrigatória por lei (PMOC — Plano de Manutenção, Operação e Controle) combinado com atendimento para reparos em falhas (corretiva). O contrato deve especificar frequência de PMOC, escopo de limpeza, SLA de resposta corretiva, inclusão de peças, garantia, e documentação mensal obrigatória.
A diferença crítica entre PMOC e corretiva
Muitas empresas confundem essas duas. Deixar claro:
- PMOC (Preventiva): Manutenção regular conforme Lei 13.589/2018. Inclui: limpeza de filtro (mensal ou trimestral), limpeza de serpentina (semestral), inspeção visual, teste de funcionamento, documentação. Objetivo: evitar falha. Você agend a dia/hora, acontece conforme cronograma.
- Corretiva: Reparação quando AC falha inesperadamente (compressor queima, válvula vaza, etc). Você chama e técnico vem "de emergência". Mais caro porque é urgência. Objetivo: restaurar funcionamento.
Modelo ideal: PMOC contratado como "guarda-chuva" anual (R$ 10-30k) + corretiva como "emergência" cobrança à parte (R$ 500-2.000 por chamado), com SLA. Sem PMOC, você paga tudo à la carte e fica exposto a falha em pior horário (sexta à noite, feriado, onda de calor).
Três modelos de contrato: qual escolher
Cada modelo tem trade-offs diferentes:
| Modelo | Escopo | Estrutura de preço | Melhor para |
|---|---|---|---|
| A: Separado + ad-hoc | PMOC em contrato dedicado (licitado). Corretiva sem contrato, pagamento por chamado. | PMOC: R$ 5-15k/ano. Corretiva: R$ 500-1.500/visita (sem limite) | PME que não sabe frequência de falha. Menor investimento inicial, maior risco de custo surpresa. |
| B: Tudo em um | PMOC + corretiva + peças em contrato único. Mensalidade fixa + taxa de visita extra se acima limite. | Mensalidade: R$ 1.500-4.000. Visitas incluídas: 4-6/mês. Extra: R$ 300-500/visita | Média empresa que quer previsibilidade. Custo total controlado, sem surpresas. |
| C: Híbrido (raro) | PMOC terceirizado (externo). Corretiva feita por técnico interno Facilities. Requer staff dedicado. | PMOC: R$ 5-15k/ano. Corretiva: custo interno (salário técnico) | Grande empresa com técnico qualificado internamente. Maior controle, economiza corretiva. |
Para 80% das empresas, modelo B (tudo em um com mensalidade fixa) é mais vantajoso — você sabe quanto vai gastar e garante que PMOC é feito mensalmente.
O que deve estar no contrato de PMOC + corretiva
- PMOC — frequência e escopo:
- Frequência: Chiller = trimestral. VRF = semestral. Split simples = anual obrigatório, semestral recomendado.
- Limpeza de componentes: filtro (antes de cada PMOC), serpentina (com espuma desinfetante), condensador, dutos visíveis.
- Inspeção visual: vazamento de óleo, corrosão, vibrações anormais, barulho.
- Teste de desempenho: medição de temperatura, vazão, consumo elétrico. Documentação de antes/depois.
- Documentação: relatório mensual/trimestral com fotos, assinatura de técnico, data.
- Manutenção Corretiva — SLA:
- Tempo de resposta: 2 horas (crítico), 4 horas (importante), 8 horas (normal). Especificar qual aplica.
- Tempo de resolução: mesmo dia vs próximo dia. Se AC cai na sexta à noite, você consegue esperar até segunda? Negocie.
- Peças: técnico leva peça básica (filtro, óleo)? Ou precisa buscar (24h extra)? Seja específico.
- Custo: fixo por visita (R$ 300-500) ou por hora (R$ 200-300/h, mínimo 1h). Cap de visitas inclusas (ex: primeiras 4 visitas/mês incluídas, depois R$ X).
- Peças e reposições:
- Quais peças estão incluídas no contrato? (Filtro, óleo, cabo, etc)
- Peça grande (compressor, válvula): fornecedor paga? Ou empresa?
- Cap de custo anual: "Peças acima de R$ 500/mês exigem aprovação prévia do cliente". Evita surpresa de R$ 50k em peça sem aviso.
- Preço anual e revisão:
- Valor fixo para 12 meses. Reajuste: IPCA ou índice de combustível, máximo X% ao ano.
- Se infração: AC parado por culpa do fornecedor, desconto 2-5% do mês.
- Documentação obrigatória:
- Relatório mensal/trimestral de PMOC com fotos, data, técnico responsável, assinatura.
- Relatório de chamados corretivos (data, duração, problema, solução).
- Arquivamento por 5 anos (lei exige).
Preço anual — o que esperar conforme porte
- PMOC somente: R$ 5-15k/ano (edifício médio, técnico externo). Depende de número de equipamentos (splits, VRF, chiller).
- Corretiva sob demanda (sem contrato): R$ 500-1.500 por visita (técnico local). Imprevisível.
- Contrato integrado (PMOC + corretiva básica): R$ 15-40k/ano para edifício 5.000-10.000 m² com 10-20 equipamentos.
- Contrato com SLA rigoroso (resposta 2h): +30-50% sobre preço base. Vale se AC é crítico para operação (data center, sala cirúrgica, indústria).
- Benchmark de mercado (Brasil 2026): Pequena empresa: R$ 2-5k/ano. Média: R$ 15-50k/ano. Grande: R$ 50k-300k+/ano.
Auditoria de qualidade do contrato
Após 6 meses, verifique se fornecedor está cumprindo:
- PMOC em dia? Relatório mensal/trimestral sendo entregue? Fotos incluídas?
- Filtro trocado? Foto antes/depois no relatório?
- Chamados corretivos respondidos em SLA? Se contrato diz "2 horas", tecnício chegou em 2 horas? Acompanhe 3-5 chamados reais.
- Temperatura de saída? AC bate 22°C conforme setpoint? Se sempre acima (23-24°C), pode ser refrigerante baixo — exigir teste.
- Consumo elétrico estável? Se pico em agosto, é normal. Mas pico todo mês pode indicar problema.
- Zero reclamação de usuários? Se "elevador está estranho", há problema. Investigar.
Como estruturar edital de licitação PMOC + corretiva
- Especificação técnica: Listar cada equipamento (marca, modelo, capacidade, idade, última manutenção conhecida).
- Escopo PMOC: Frequência, componentes a limpar, documentação exigida.
- Escopo corretiva: SLA tempo resposta, tempo resolução, cap de visitas inclusas, preço por visita extra.
- Prazos: "PMOC a cada 3 meses. Visita corretiva em até 4 horas."
- Preço por períodos: Ofereça 12, 24, 36 meses — quem der melhor preço em 36 meses fica. Desconto volume.
- Critério de seleção: Menor preço (PME) vs qualidade técnica + preço (média/grande empresa). Pedir referências de 3+ clientes.
Tempo estimado para licitação: 30-45 dias (convite a fornecedores, propostas, análise, negociação, assinatura).
Frequência PMOC por tipo de equipamento
Split simples: PMOC anual obrigatório + limpeza de filtro mensal (fácil, você faz). Custo: R$ 2-5k/ano PMOC externo.
VRF ou múltiplos splits: PMOC semestral (2x/ano) + PMOC trimestral se chiller. Custo integrado: R$ 15-40k/ano.
Chiller + VRF + múltiplos splits: PMOC mensal em chiller, trimestral em VRF. Custo: R$ 50k+/ano. Possível ter técnico interno dedicado.
Sinais de que você precisa renegociar seu contrato PMOC/corretiva
- AC caiu 2+ vezes no último trimestre sem aviso prévio
- Técnico demora mais de 8 horas para atender chamado corretivo
- Você não recebe relatório mensal ou relatório é genérico/incompleto
- Filtro não está sendo trocado conforme contrato especifica
- Conta de "serviços adicionais" está crescendo 20%+ ao ano (sinal de má manutenção)
- Não tem contrato escrito, só combinado verbal
- Fornecedor não tem SLA definido para tempo de resposta
Caminhos para estruturar contrato PMOC + corretiva
Facilities documenta quanto está sendo gasto hoje (com/sem PMOC). Define SLA mínimo aceitável (ex: "técnico deve chegar em 4h"). Pesquisa 3-4 fornecedores, solicita propostas comparáveis, negocia, assina.
- Mapear AC da empresa (marca, modelo, idade, problema recorrente)
- Calcular custo atual (PMOC anual + corretiva ad-hoc)
- Definir SLA desejado (resposta, resolução, inclusões de visita)
- Licitação entre 3+ fornecedores
- Negociar e assinar 12-24 meses
Contratar consultor FM para estruturar edital (especificação técnica, SLA, modelo de preço), licitação aberta, avaliação de propostas, negociação de termos finais. Custo: 3-5% do valor do contrato anual.
- Consultor mapeia equipamentos e histórico de falhas
- Estrutura RFQ com SLA claro, escopo PMOC/corretiva
- Licitação entre 5+ fornecedores pré-qualificados
- Negocia melhor preço e termos garantia
- Acompanha primeiros 3 meses para validar cumprimento
Estruture seu contrato PMOC + corretiva com SLA claro
Ganho identificado: estruturação de contrato com SLA economiza 15-25% em custo anual (comparado a "ad hoc") e elimina 80% das falhas em épocas críticas (onda de calor, pico de demanda). Próximo passo: documentar custo atual (PMOC + corretiva últimos 12 meses), definir SLA mínimo aceitável, e fazer licitação entre 3+ fornecedores em modelo idêntico.
Encontrar fornecedores de Facilities no oHub
Lei 13.589/2018 exige PMOC — deixe claro que é obrigatório e não "opcional" na licitação.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre PMOC e manutenção corretiva?
PMOC (preventiva) é manutenção regular para evitar falha: limpeza de filtro, serpentina, inspeção, documentação. Agendada, custa R$ 5-15k/ano. Corretiva é reparação quando falha: compressor queima, válvula vaza, etc. Não agendada, custa R$ 500-2.000 por chamado. Modelo ideal: PMOC contratado + corretiva como emergência com SLA.
Qual é o SLA típico para manutenção corretiva?
Benchmark de mercado (Brasil 2026): Resposta em 2 horas (crítico/data center), 4 horas (importante/escritório), 8 horas (normal/operação não-crítica). Resolução: mesmo dia (data center), próximo dia (escritório), 48 horas (não-crítico). Especificar no contrato qual se aplica à sua empresa.
Quanto custa contrato anual PMOC + corretiva?
Faixa Brasil 2026: PME (até 1 equipamento): R$ 2-5k/ano. Média (3-10 equipamentos): R$ 15-50k/ano. Grande (10+ equipamentos): R$ 50k-300k+/ano. Variações: se SLA rigoroso (2h resposta), +30-50%. Se incluir peças grandes, +20-30%. Sempre fazer licitação para conseguir 15-25% de desconto.
Quais erros devo evitar ao contratar PMOC?
Erros comuns: (1) Confundir PMOC e corretiva em um preço só — depois não sabe costo cada uma. (2) Contratar sem SLA — técnico atrasa, nada a fazer. (3) Não exigir documentação — sem prova que limpeza foi feita. (4) Contrato por 3 anos sem revisão — preço fixo mas mercado pode baixar 20%. (5) Aceitar "valor aberto" para peças — compressor custa R$ 15k, sem cap você se surpreende.
Como fazer licitação PMOC estruturada?
Passos: (1) Descrever cada AC (marca, modelo, capacidade). (2) Definir PMOC: frequência, componentes, documentação. (3) Definir corretiva: SLA tempo resposta, cap visitas inclusas, preço extra. (4) Pedir propostas por 12, 24, 36 meses (compara melhor descontos). (5) Critério: menor preço ou qualidade+preço (pedir referências). (6) Negocie últimos 10% com finalista. (7) Assine por 12-24 meses com cláusula de revisão/renegociação no fim.
Referências
- Brasil. Lei 13.589/2018 — Plano de Manutenção, Operação e Controle em ar-condicionado (PMOC). Presidência da República, 2018.
- ABNT. NBR 16401:2022 — Instalações de ar-condicionado: sistemas centrais e unitários. Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2022.
- IFMA. Facility Management Standards: SLA recomendados para diferentes tipos de edifício. International Facility Management Association, 2025.
- ABRAVA. Guia de Contratação de Serviços HVAC. Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento, 2025.